Peňazí je v obehu priveľa. Bývanie nám dražie pod rukami

Oficiálne vykazovaná inflácia zostáva relatívne nízka. Uvoľnená monetárna politika síce zatiaľ nezvyšuje spotrebiteľské ceny, zvyšuje však ceny na iných trhoch, napríklad ceny bytov. Čelíme tak skrytej inflácii, na ktorú centrálne banky nereagujú. Dôsledkom je nižšia dostupnosť vlastného bývania.

Údaje o inflácii za apríl tohto roku ukazujú, že v eurozóne ceny medziročne vzrástli o 1,6 percenta. Toto číslo je vyššie ako marcových 1,3 percenta, no stále pomerne nízke. Navyše, čiastočne sa dá pripísať nízkej porovnávacej základni z jari minulého roku. Vtedy sa prepadli najmä ceny energií, ktoré sa v tomto roku vracajú na predpandemickú úroveň. Index spotrebiteľských cien však nehovorí celú pravdu.

Inflácia je dnes interpretovaná spravidla len ako rast cenovej hladiny. Do číselného vyjadrenia sa dostáva cez cenové indexy. Ich nebezpečenstvom je, že vždy obsahujú len niektoré ceny, a iné tak zostávajú mimo pozornosti. Zriedkakedy sa vraciame k staršiemu pohľadu na infláciu ako na nafukovanie peňažnej zásoby, ktoré sa môže v ekonomike premietnuť na rozličných miestach.

Drahšie a drahšie bývanie

Finančná kríza roku 2008 bola významne spojená s prasknutím bubliny na trhu nehnuteľností. Bublina bola výraznejšia v niektorých konkrétnych štátoch, ale ochladenie realitného trhu vo väčšej alebo menšej miere zasiahlo všetky vyspelé ekonomiky. Pokrízové roky priniesli stabilizáciu až pokles cien domov a bytov. V posledných piatich rokoch však tieto ceny opäť rýchlo stúpali.

Relatívne rýchly rast cien bývania nezastavila ani pandémia a súvisiaci ekonomický pokles. Za rok 2020 narástli ceny rezidenčných nehnuteľností v Eurozóne o 5,4 percenta, v celej Európskej únii až o 5,7 percenta. K tomuto nárastu došlo napriek neistote, ktorú pandemická kríza vyvolala. Zdá sa, že ľudia v pandemických časoch odkladali rôzne nákupy, ale pri nehnuteľnostiach to neplatí.

Rast cien nehnuteľností nebol v európskych štátoch rovnomerný. Stredná Európa patrí medzi regióny, kde ceny rástli relatívne rýchlejšie. Regionálne rozdiely existujú aj v rámci jednotlivých štátov. Štandard o rýchlejšom raste cien v niektorých slovenských krajoch informoval tu. Tieto rozdiely môžu súvisieť s reakciou na pandémiu, no môžu byť tiež príznakom dlhodobejších trendov na trhu bývania.

Za všetkým hľadaj peniaze

Dôvodom rýchlejšieho rastu cien bývania je zrejme monetárna politika, teda spôsob, akým centrálne banky regulujú množstvo peňazí v ekonomike. V prvých rokoch uplynulej dekády bola monetárna politika Európskej centrálnej banky relatívne utiahnutá, peňažná zásoba rástla relatívne pomaly. To zodpovedá obdobiu spomaľujúcej inflácie a stagnácie cien bývania.

Od roku 2015, keď sa Európskej centrálnej banke podarilo zraziť infláciu až k nule, je jej politika uvoľnenejšia. Peňažná zásoba rástla tempom okolo päť percent ročne. Tento rast sa plne neprejavil v spotrebiteľských cenách, ale viditeľne sa odrazil na trhu nehnuteľností a aj na finančných trhoch. Avšak keďže dnes je cieľom centrálnych bánk udržanie nízkej inflácie vyjadrenej indexom spotrebiteľských cien, formálne neexistoval dôvod rast peňažnej zásoby brzdiť.

V poslednom roku však Európska centrálna banka zaradila vyšší rýchlostný stupeň a peňažná zásoba narástla až o desatinu. To stále nevyzerá dramaticky v porovnaní so Spojenými štátmi, kde v roku 2020 vzrástla o štvrtinu – v predchádzajúcej dekáde objem peňazí rástol rovnomerne zhruba o šesť percent ročne. Vyššia je v Amerike aj nameraná inflácia – v apríli vzrástli ceny medziročne o 4,2 percenta.

Počet rezidenčných nehnuteľností je v krátkom období v podstate fixný. Bytová výstavba je záležitosťou rokov a v mnohých európskych štátoch ju navyše brzdí zložitá regulácia. Vyšší dopyt sa tak nutne prejaví rastom cien domov a bytov. Na mnohých miestach sa tento efekt stretáva s dlhodobejšími demografickými trendmi, ako zmenšovanie domácností a sťahovanie do miest, ktoré lokálne zvyšujú dopyt bez ohľadu na menovú politiku.

Oficiálne štatistiky a skrytá inflácia

V prostredí rastúceho množstva peňazí a očakávanej inflácie sa ľudia prirodzene snažia peňazí rýchlo zbavovať. To môže viesť k vyššej spotrebe a rastu spotrebiteľských cien. No často to povedie k nákupu rôznych aktív, či už finančných, ako dlhopisy a akcie, alebo reálnych, ako sú drahé kovy alebo práve nehnuteľnosti. V období hroziacej krízy rastie preferencia reálnych aktív. Silnejšia je tiež tam, kde ľudia nemajú dlhodobé skúsenosti s finančnými trhmi, čo je aj prípad postkomunistických štátov.

Hoci oficiálne vykazovaná inflácia je, zvlášť v Eurozóne, relatívne nízka, v skutočnosti čelíme skrytej inflácii. Spotrebiteľské ceny držia na uzde obmedzenia súvisiace s pandémiou. Ostatné ceny však môžu voľne rásť, rovnako ako pred pandémiou. Vďaka politike centrálnych bánk rastú nielen ceny nehnuteľností, ale aj akcií, zlata či kryptomien.

Nastavenie monetárnej politiky na sledovanie indexu spotrebiteľských cien sa aktuálne ukazuje ako veľmi zavádzajúce. Doplatia na to mnohí ľudia, zvlášť mladí, ktorým sa zhoršuje prístup k bývaniu.