Čo spraví migračná kríza Ukrajincov s cenami nehnuteľností na Slovensku?

vojnoví uteèenci z Ukrajiny ubytovaní v internáte v Košiciach Na snímke vojnoví utečenci z Ukrajiny ubytovaní v internáte Strednej odbornej školy technickej v Košiciach 3. marca 2022. Foto: František Iván/TASR

Vývoj na trhu s realitami bude závisieť najmä od počtu odídencov z Ukrajiny, ktorí sa na Slovensku usadia, tvrdia analytici. Ukáže sa to však až v dlhšom časovom horizonte. Centrálna banka varuje pred možným spľasnutím realitnej bubliny.

Výrazne rastúce ceny nehnuteľností na Slovensku v posledných rokoch ovplyvňovalo viacero zásadných faktorov. Pandémia COVID-19 napríklad výrazne spomalila výstavbu nových bytov. Súčasne sa zvýšili vstupné náklady pre stavebné firmy, čo posilnilo inflačné tlaky v ekonomike. „Smerom nahor sa ceny na realitnom trhu aktuálne tlačia aj pre rýchlo rastúce ceny stavebných materiálov, čo sa prejavuje hlavne pri novostavbách, ktoré sa teraz dostávajú na trh,“ hovorí analytička Jana Glasová z 365.bank.

Podľa Zväzu stavebných podnikateľov sa najvýraznejšie pohli ceny ocele a dreva, ktoré počas dvoch rokov zdraželi trojnásobne. Rastú aj ceny skla a produktov z plastu, pričom sa očakáva, že tento trend bude počas najbližších mesiacov pokračovať.

Nárast cien sa už niekde zastavil

Ceny realít stúpajú ešte aj v súčasnosti, hoci už nie tak prudko ako pred časom, ale ponuka je aspoň vo väčšine regiónov stále nižšia než dopyt.

Priemerná cena väčších aj menších bratislavských bytov v 1. štvrťroku tohto roka medzikvartálne stagnovala a niekde dokonca až mierne klesala. Je to najmä preto, že hlavné mesto sa dostalo do fázy, keď z realitného trhu zmizla drvivá väčšina novostavieb a v ponuke zostali najmä staršie a lacnejšie byty. Aktuálna neistota môže developerov od výstavby skôr odradiť, takže ponuka bytov sa asi zásadne nezmení.

Vysoký dopyt po bytoch je v krajských mestách, ako Nitra, Prešov či Trenčín, a ten spôsobil aj dvojciferný nárast ich cien. Dokumentujú to aktuálne údaje realitného portálu Nehnuteľnosti.sk.

Anomáliou trhu je, že sa ceny dvojizbových bytov vo viacerých regiónoch dotiahli takmer na úroveň trojizbových. „Napriek pomerne nízkym nárastom cien dvojizbových bytov na väčšine Slovenska je ich aktuálna cena v porovnaní s trojizbovými vysoká. V niektorých častiach je medzi nimi rozdiel doslova pár tisíc eur. Najviac sa priblížili v Bratislave V, Nitre a Banskej Bystrici,“ poznamenáva analytik portálu Nehnuteľnosti.sk Michal Pružinský.

Pružinský dodáva, že stagnácia cien trojizbových bytov môže ukazovať, že dosiahli hranicu, ktorú si už väčšina ľudí nemôže dovoliť.

Hypotéky stále dosahujú nové rekordy

Experti nepredpokladajú, že by ceny realít začali náhle klesať. Ľudia sa usilujú využiť zatiaľ výhodné podmienky na úverovom trhu, ktoré už nie sú v iných európskych štátoch samozrejmosťou.

Napríklad Česká národná banka (ČNB) zvýšila od 1. apríla 2022 základnú úrokovú sadzbu na úroveň päť percent, čo je najvyššia hodnota za posledné dve dekády. Experti sa obávajú, že časť tamojších bankových klientov tak môže stratiť schopnosť splácať hypotéky.

Na porovnanie, na Slovensku je vďaka euromene situácia priaznivejšia. Priemernú úrokovú sadzbu hypoték máme v súčasnosti tretiu najnižšiu v rámci Európskej únie. Držíme sa pod 1,4 percenta. Aktuálne porovnanie všetkých hypoték si môžete pozrieť tu.

Európska centrálna banka (ECB) dosiaľ nezvyšila základnú úrokovú sadzby v eurozóne.

„Napriek tomu, že NBS varuje pred realitnou bublinou, nízka ponuka nehnuteľností na trhu a nízke úrokové sadzby na hypotékach stále lákajú kupujúcich na investovanie do nehnuteľného majetku. Dôkazom je, že tento rok vo februári dosiahol objem nových hypoték na Slovensku nový historický rekord,“ poukazuje na tento trend realitný maklér Andrej Pavelek.

Inflácia však v marci vystúpila z februárových 5,9 percenta na rekordných 7,5 percenta. Analytici preto očakávajú mierny nárast hlavnej úrokovej sadzby, ku ktorému by podľa nich malo dôsť zhruba v treťom štvrťroku 2022.

„ECB by však výraznejším zvýšením sadzby zabrzdila už aj tak krehké popandemické zotavovanie európskej ekonomiky. Preto očakávame, že táto centrálna banka bude pristupovať k sprísňovaniu svojej menovej politiky opatrne a hlavnú úrokovú sadzbu zvýši len mierne. A pravdepodobne až v druhej polovici tohto roka,“ predpokladá analytička Glasová.

Vysoké ceny a neistota z vojny môžu ovplyvniť dopyt

Experti sa nezhodujú na tom, ako sa bude ďalej vyvíjať nákupné správanie v oblasti nehnuteľností.

Prvým scenárom je, že ceny bytov klesnú. Prísnejšie pravidlá na poskytovanie hypoték, ktoré stanovila NBS s cieľom pribrzdiť zadlženosť ľudí, môžu zabrzdiť dopyt. Podľa Glasovej môžu realitný trh brzdiť aj vysoké ceny nehnuteľností, ktoré už v mnohých prípadoch narážajú na kúpyschopnosť obyvateľstva.

Dlhotrvajúca vojna na Ukrajine a odstrihnutie Slovenska od dodávok plynu a ropy z Ruska by sa prejavili na prechodnom zastavení ekonomického rastu Slovenska a ešte vyššej inflácii. Pre obavy z poklesu cien sa môže časť investorov zbaviť bytov a finančné problémy môžu donútiť k predaju aj časť ľudí.

Predávajúci prestanú mať ‚veľké oči‘ a svoju nehnuteľnosť na trhu ponúknu za reálnu cenu. Na druhej strane ubudne kupujúcich,“ analyzuje Vladimír Kubrický z Realitnej únie SR s tým, že trh sa začne v druhom polroku 2022 ochladzovať.

„Primárne očakávame, že vojna zvýši neistotu na trhu. Domácnosti sa preto môžu rozhodnúť dočasne odkladať veľké nákupy, medzi ktoré patria aj nehnuteľnosti. Rozumné je tiež očakávať rast cien energií,“ uvádza pre Štandard Peter Majer, hovorca Národnej banky Slovenska.

Karty môžu zamiešať desaťtisíce odídencov z Ukrajiny

Podľa iných treba pri odhadoch vývoja realitného trhu prirátať k rastúcej inflácii a úrokom aj migráciu z vojnou zmietanej Ukrajiny.

Vláda zatiaľ poskytuje majiteľom nehnuteľností príspevok, ak ubytujú odídencov pred vojnou. Maximálny mesačný príspevok sa pohybuje od päťsto eur za jednu obytnú miestnosť až po 1 250 eur za štyri a viac obytných miestností.

„Práve tento príspevok na ubytovanie môže viacerých majiteľov nehnuteľností, ktorí chceli v najbližších dňoch či týždňoch predať svoj byt alebo dom, presvedčiť o tom, že ich prenajmú. V podstate sú to pre nich garantované peniaze. Dôsledkom tohto konania bude ešte menšia ponuka nehnuteľností na predaj a takto môže dôjsť aj k zvyšovaniu cien,“ myslí si Pavelek.

Zohnať prenájom bude oveľa ťažšie

Celkovo zaznamenalo Slovensko od vypuknutia vojny na Ukrajine vyše 300-tisíc utečencov. O dočasné útočisko požiadalo od 1. marca zhruba 60-tisíc osôb.

Veľká časť z nich zatiaľ býva v ubytovniach, v dočasne zriadených priestoroch či u dobrovoľníkov. Kedy sa vojna u nášho východného suseda skončí, nevedno. Nemožno predpokladať, že sa ženy a deti vrátia domov hneď po tom, ako mierové rokovania uspejú. Časť z nich určite na Slovensku ostane a bude sa chcieť integrovať na pracovný trh. To so sebou prinesie aj zvýšený dopyt po bývaní.

Realitní experti sa zhodujú, že v krátkodobom horizonte ovplyvní príchod utečencov trh s prenájmami. Po dvoch rokoch pandémie a povinných lockdownoch, ktoré utlmili oblasť krátkodobého ubytovania, vidieť v súčasnosti obrat. V skupinách na sociálnych sieťach pribúdajú na pravidelnej báze celé rodiny, ktoré si hľadajú nájom.

„Pred viac ako mesiacom sa nájomníci mohli rozhodovať o výbere niekoľko týždňov, v súčasnej dobe sa proces výberu skrátil len na pár hodín,“ ilustruje Pavelek.

Slovensko nie je prioritnou destináciou odídencov. Môže sa to zmeniť, keď sa presýti pracovný trh vo vyspelých krajinách Západu. Poradca slovenského premiéra pre cezhraničnú spoluprácu Eduard Buraš upozorňuje, že utečenecká vlna môže v nasledujúcich týždňoch aj zosilnieť. V Zakarpatskej oblasti, ktorá susedí so Slovenskom, je už teraz zhruba 400-tisíc vnútorných presídlencov a toto číslo rastie. Nikto netuší, ktorým smerom, prípadne kedy sa migračný tok môže pohnúť.

Ak tu utečenci ostanú, bývanie zoženiete opäť o čosi ťažšie

Väčšina odborníkov nepredpokladá, že by utečenci v krátkodobom či strednodobom horizonte skupovali nehnuteľnosti a tým ešte viac tlačili ich ceny nahor.

„Nevieme, koľko z utečencov má v eurách toľko úspor, že by rovno kupovali nehnuteľnosti, pričom na hypotéky budú potrebovať stabilný príjem. Predpokladáme, že na trh práce sa bude integrovať relatívne malá časť z nich,“ približuje hovorca NBS Majer.

Pavelek však upozorňuje, že migrujú aj solventní občania Ukrajiny, ktorí majú záujem kúpiť si na Slovensku nehnuteľnosť. „Sú to kupujúci, ktorí majú hotovosť a vedia uskutočniť kúpu vo veľmi krátkom období,“ opisuje realitný maklér.

„Na predajné ceny domov a bytov na Slovensku nebude mať zrejme migračná kríza veľký vplyv. Do akej miery ovplyvní trhovú hodnotu nehnuteľností samotná vojna na Ukrajine, ukáže až to, aký bude jej vplyv na vývoj ekonomiky. Ceny na realitnom trhu a makroekonomický vývoj sú totiž spojené nádoby,“ myslí si Kubrický.

Podľa analytičky Glasovej by mohli Ukrajinci zvyšovať dopyt po nehnuteľnostiach až v horizonte viacerých rokov. Vtedy sa vykryštalizuje, koľkí odídenci tú ostanú natrvalo.

„Ak budú mať utečenci záujem zostať na Slovensku, prípadne budú postupne ešte aj pribúdať, dodatočný dopyt bude podporovať ďalší rast cien nehnuteľností,“ upozorňuje Boris Fojtík, ekonomický analytik z Tatra banky.

Centrálna banka varuje pred realitnou bublinou

Ako informuje portál Finsider.sk, slovné spojenie realitná bublina sa opatrne skloňuje už posledné dva roky. O stave, keď sa ceny na trhu s nehnuteľnosťami môžu približovať k prepadu, sa začalo ešte intenzívnejšie hovoriť začiatkom tohto roka. Niektorí odborníci tak reagovali na medziročné tempo rastu cien nehnuteľností v 4. štvrťroku 2021, ktoré podľa Národnej banky Slovenska (NBS) dosiahlo vyše 22 percent. Dvojciferný rast podľa odborníkov nie je zdravý, čosi podobné bolo aj pred finančnou krízou v roku 2008.

Navyše NBS vo svojej jarnej prognóze ekonomického a menového vývoja naznačuje, že trh s nehnuteľnosťami sa dostal do stavu, ktorý sa prezýva aj ako realitná bublina. Znamená to, že ceny bytov či domov rastú bez poklesu až do momentu, keď už je tento stav neudržateľný. Realitná bublina vtedy praskne a ceny sa môžu prudko prepadnúť.

Nafukovanie a prasknutie realitnej bubliny môže spôsobiť viacero faktorov alebo ich kombinácia. Napríklad zdražovanie hypoték, viac predávajúcich ako kupujúcich, vyšší počet novostavieb, rast nezamestnanosti či ďalší dvojciferný rast cien nehnuteľností, objasňuje portál Finsider.sk.


Ďalšie články