Kúpa bytu: Buďte prvý alebo posledný, s kým bude majiteľ hovoriť. Pri aukciách prihoďte 1 euro, radí realitný maklér Pavelek

Ľudia už nebudú schopní kupovať developerské projekty z papiera, lebo nebudú vedieť, aká bude konečná cena. Človek, ktorý má už teraz napätý rozpočet, bude ešte viac v problémoch. Riešením môže byť bytová politika, ktorá sa bude uberať smerom ako vo Viedni, hovorí realitný maklér Andrej Pavelek.

Pri raste cien nehnuteľností sme vlani pozorovali rally. Niekedy zaznieva, že pri nich neexistuje cenový strop, lebo všetko sa predá. Čo je na tom pravdy?

Záleží, ako sa na to človek pozrie. Ponukové ceny nehnuteľností sa v poslednom kvartáli minulého roka zvýšili o 22 percent v porovnaní s rokom 2020. Vždy je otázkou, ako veľmi chce majiteľ nehnuteľnosť predať. Ak mu to súri, musí dať cenu, za ktorú sa nehnuteľnosť predá do niekoľkých týždňov. Ak sa neponáhľa, má možnosť počkať, kým trh doputuje k jeho cene. Dôležité tiež je, kde nehnuteľnosť predáva.

Rast cien má pokračovať, hoci možno pomalším tempom. Ľudia majú pri vysokých cenách tendenciu čakať na korekciu. Myslíte si, že môže prísť?

Treba sa pozrieť na viacero faktorov. Tým prvým sú úrokové sadzby na hypotékach, lebo kupujúci si kúpu rieši prostredníctvom hypotekárnych úverov. Dôležité sú úrokové sadzby Európskej centrálnej banky, ktoré sú momentálne na nulovej úrovni. To znamená, že ich ECB poskytuje komerčným bankám za nulovú sadzbu. Tie si na to dajú nejakú prirážku – u nás od 0,5 percenta až po 1,5 percenta. Česká centrálna banka zvyšovala minulý týždeň úrokovú sadzbu až na 4,5 percenta. Ak si k tomu prirátame rizikovú sadzbu, môže to dosiahnuť až 5,5 percenta. Veľmi často sa stáva, že českí kupujúci si berú hypotekárny úver viazaný na euro.

V Eurozóne zatiaľ v tomto a budúcom roku neočakávame zvyšovanie úrokových sadzieb, hoci sú signály, že by sa tak mohlo stať v strednodobom horizonte.

Otázne je, ako sa na to pozrie ECB. Nemôže čakať, že bude stále inflácia okolo šesť percent a nič sa nebude diať. Neustále tlačiť peniaze nemá bohvieaký význam. Pri vysokej inflácii je skvelé byť dlžníkom, lebo reálna hodnota dlhu klesá, akonáhle sa zvýši inflácia.

Ak by sa úrokové miery zdvihli na český scenár, povedzme tie štyri percentá, čo by to znamenalo?

Nikto nemá krištáľovú guľu, ani pred rokom sme nevedeli, aká bude inflácia. Boli prognózy, že po covide sa ceny nehnuteľností zastavia alebo klesnú. Opak bol pravdou.

Je rozdiel medzi cenami rezidenčných a komerčných nehnuteľností.

Áno, komerčné mali problém, lebo kancelárie sa vyľudnili a nevedeli ich predať. Teraz zamestnávatelia zistili, že niektorí pracovníci nie sú doma takí efektívni ako v kancelárii, takže tento trend sa mení v závislosti od segmentu.

Napriek tomu, že rástli ceny nehnuteľností, v Bratislave klesli nájmy a nedostali sa na predpandemickú úroveň.

Veľa z nich bolo viazaných na Airbnb a podobné portály, ktoré ich prenajímali turistom a turizmus sa zminimalizoval. Investori mali tieto nehnuteľnosti kúpené prostredníctvom hypotekárnych úverov, ktoré treba platiť. Len veľmi malá časť si ich kúpila za reálnu hotovosť. Aby mohli hypotéky splácať, dali ich na dlhodobý nájom za nižšie peniaze. Takisto mnohí študenti ostali doma.

Môžeme očakávať, že nájmy začnú dorovnávať rastúce ceny nehnuteľností?

Áno, akonáhle ustúpi covid a vznikne tlak na turizmus.

Ceny dvojizbového bytu v Bratislave sa pre mladú rodinu začínajú na dvesto až tristotisíc eurách. Banky spravidla nedávajú stopercentné hypotéky, 20 percent ceny treba pokryť z vlastného. To je však pre väčšinu mladých nedosiahnuteľné. Ako z toho von?

Jednou z možností je bytová politika, ktorá sa jedného dňa bude uberať smerom ako vo Viedni. To znamená, že časť nehnuteľností bude formou dlhodobých prenájmov – hovorí sa tomu družstevné byty. Druhou možnosťou je, že pôjdu bývať mimo Bratislavy a budú dochádzať.

To je skôr rada pre politikov.

Aj pre developerov, ktorí to predávajú konečným užívateľom alebo bytovému družstvu.

Ponuka nájomných bytov je u nás v rámci EÚ druhá najnižšia po Rumunsku. Bratislava má deväťtisíc nájomných bytov, o trochu menšie Brno ich má takmer 30-tisíc a Viedeň okolo 120-tisíc. Čiže cestou by boli nájomné byty, o ktoré sa teraz sporí vládna koalícia?

Je to jedna z možností.

Podiel vlastnených nehnuteľností máme v rámci EÚ najvyšší. Prečo?

Ľudia neboli zvyknutí investovať iným spôsobom než do nehnuteľností. Chcú mať niečo vlastné, o čo nemôžu prísť. Boli rôzne nebankovky, kam ľudia investovali, ale o peniaze prišli. Ľudia vidia, že investícia do nehnuteľnosti má význam, a preto to riešia cez hypotekárne úvery.

Je toto nastavenie ľudí stále rozumné?

Otázkou je, čo človek chce. Ak sa chce usadiť a rozpočet to dovolí, získať nehnuteľnosť touto cestou je správnou voľbou. Ak chce do toho ešte cestovať alebo riešiť niečo iné, je logické vybrať sa cestou nájmu. Človek v Bratislave dnes nemá šancu na dlhodobý prenájom od bytových družstiev či mesta.

Skutočnosť, že Slováci vlastnia nehnuteľnosti, môže byť daná aj tým, že náš štát je malý a nie každý pozná cudzie jazyky.

Je to veľmi pravdepodobné. V Amerike sa ľudia v priebehu života sťahujú až sedemkrát, na Slovensku maximálne trikrát. Flexibilita pracovnej sily ja na Slovensku na inej úrovni, ľudia si hľadajú prácu v okolí, kde bývajú. V Amerike to riešia tak, že ak si človek nájde prácu na opačnom konci, presťahuje sa tam a s ním celá rodina.

V Česku jeden analytik povedal, že ľudia si o desať rokov v Prahe nieže nebudú môcť dovoliť kúpiť nehnuteľnosť, ale nebudú si môcť dovoliť ani nájom. Hrozí podobný scenár aj v Bratislave?

Vždy ide o otázku dopytu a ponuky. Každý majiteľ chce získať z prenájmu čo najviac, je to ľudská vlastnosť. Komu inému to prenajme, ak nie človeku, ktorý tam pracuje alebo študuje? Aj prenájom cez Airbnb má svoje hranice.

Ako teda teraz vyzerá situácia ohľadom nájomných bytov?

Pred pandémiou boli klienti, ktorí si kupovali byty ako investíciu a videli v tom zmysel. Ak mali pozitívny cash flow, bol to pre nich príjem do domácnosti. Investorom, ktorí kupovali byty na hypotéku, sa znížil v tejto pandemickej situácii príjem z nájmu, ale hypotekárna splátka ostala na rovnakej úrovni. Tiež sa budú zvyšovať správcovské poplatky. Z aktíva sa stalo pasívum a ľudia, ktorí kupovali nehnuteľnosti za týmto účelom, ich začínajú predávať, lebo sa to neoplatí.

Zároveň mám klientov, ktorí pristanú aj na tieto straty, keď vidia, že zhodnotenie je výrazne vyššie ako ich momentálne straty. Niektorí ľudia nie sú pod takým finančným tlakom, že by pár stoviek euro robilo pre nich rozdiel a investičnú nehnuteľnosť si aj tak nechajú.

Pandemické tlaky išli vo veľkých mestách skôr proti kúpe investičných rezidenčných bytov, dnes však pri týchto investíciách ľudí pozitívne motivuje inflácia a znehodnocovanie peňazí na účtoch.

Vložiť hotovosť do nehnuteľnosti je jedna z foriem, ako si ochrániť peniaze. Akonáhle máte dobrú lokalitu, nepredpokladá sa, že sa zásadným spôsobom zníži hodnota nehnuteľnosti. Môžeme sa dostať do situácie, že o pár rokov bude stáť trojizbový byt aj tristotisíc. Je to len otázka času.

Na zvyšujúce sa ceny nehnuteľností vplývajú aj rastúce ceny stavebných materiálov. Keď sa bytovka začne stavať, predpokladané ceny bytových jednotiek sa pohybujú na úplne iných úrovniach, ako keď sa dokončí.

Veľa novostavieb sa predávalo z papiera. Čakalo sa na kolaudáciu a potom sa stavba prebrala. Niektorí ľudia si chceli zarezervovať nehnuteľnosť a pred dokončením ju predať a získať na tom peniaze. Developeri si však do zmlúv dali klauzulu o tom, že akonáhle oni nepredajú celý projekt, budúci kupujúci sú oklieštení, lebo nemôžu len tak ľahko postúpiť práva a povinnosti na ďalších kupujúcich. Musia počkať, kým sa skolauduje nehnuteľnosť a až potom ju smú predať.

Takže sa nedá povedať, že by staršie byty pre rast cien stavebných materiálov pri prerábkach, nešli na odbyt.

Práveže pôjdu na odbyt. Stavebné materiály tvoria len jednu časť problému, postupne sa to prejaví aj na cene stavebných prác. Developeri nevedia, aká bude inflácia o tri roky. Robia projekty s dlhodobým horizontom a majú nejako nastavenú inflačnú doložku, ale veľa z nich to prekračuje. Ľudia už nebudú schopní kupovať developerské projekty z papiera, lebo nevedia, aká bude konečná cena. Človek, ktorý má už teraz napätý rozpočet, bude ešte viac v problémoch.

Čiže doterajšia prax nakupovania ešte nepostavených bytov v developerských projektoch končí.

Je taký predpoklad, lebo ani developeri nedokážu presne povedať, o koľko zvýšia ceny. Ešte nevedia, aký dosah bude mať inflácia a ako sa zachová ECB pri úrokových sadzbách. Akonáhle sa tieto sadzby zvýšia, v krátkodobom horizonte vzrastie sekundárny trh. Prečo? Lebo kupujúci budú chcieť využiť nízke úrokové sadzby a odrazí sa to aj na cene týchto secondhandových domoch a bytoch.

Hovorí sa, že na Slovensku nehrozí žiadna bublina a nenastane ani veľký pokles cien, lebo ponuka už teraz značne zaostáva za dopytom. V Bratislave chýba okolo štyritisíc bytov. Prečo nestíhame stavať?

Otázkou je, ako to má nastavené mesto. Sú tu nejaké developerské projekty, a len samotné stavebné konanie trvá veľmi dlho – aj tri roky. Mesto tiež nie je prístupné projektom, ktoré nespĺňajú podmienky územného plánu.

Hnutie Sme rodina prišlo v rámci vládnej koalície s ambicióznym plánom postaviť desiatky tisíc nájomných bytov. Je to realistické?

Záleží od toho, čo si štát zvolí. Ak sa budú robiť prefabrikované systémy, ako panelové byty, dá sa to zvládnuť. Teraz sa robí PPP projekt, v ktorom mesto osloví developerov a developer to postaví. Čiže developer už nestavia na samotný predaj, ale skôr na prenájom s tým, že bude správca a dostane výhodnejšie podmienky. Ak si teraz vezme developer úver z banky, má veľmi krátkodobé financovanie, takže musí postaviť a hneď predávať. Nemôže si dovoliť byty nechať na prenájom, musí si zvoliť dlhodobé úverovanie, aby to preňho bolo zmysluplné. Povedzme, ak by si vzal developer bankový úver na desať alebo dvadsať rokov, je to úplne niečo iné, ako keď si teraz vezme úver na tri či štyri roky.

Čo má robiť priemerne zarábajúci človek, ktorý je povedzme po škole? Mal by sa pozerať po satelitných obciach v okolí väčších miest?

Pri kúpe bytu v takejto obci treba premýšľať, či je odtiaľ dobrá dostupnosť. Ak človek strávi dve hodiny denne dochádzaním, je to na zváženie. Treba si to najskôr vyskúšať. Kým nebola postavená R7, veľa ľudí z Rovinky či Dunajskej Lužnej sa sťažovalo na kolóny. Keď sa dopravná dostupnosť zlepšila, zvýšili sa tam ceny nehnuteľností. Dôležité je preto prihliadať aj na plánovaný rozvoj infraštruktúry.

Ako môže kupujúci vychytať najlepšiu ponuku?

Byť prvý alebo posledný, s kým bude majiteľ nehnuteľnosti hovoriť. Ak bude prvý, má možnosť zarezervovať si nehnuteľnosť. Málo majiteľov vie, že môže robiť takzvanú aukciu nehnuteľnosti. To znamená, že nepredá nehnuteľnosť hneď prvému záujemcovi, ale tomu, ktorý mu poskytne najlepšie podmienky. Dá sa na tom získať veľké množstvo peňazí. Keď rezervuje byt či dom hneď prvému človeku, možno prichádza o iného najlepšieho klienta. Ak sa to nepredá za trhovú cenu, ale za takú cenu, na ktorej sa s majiteľom dohodne, je to šanca pre kupujúceho.

Ako byť pri kúpe bytu prvým?

Existujú realitné portály, kde si človek zadá parametre, lokalitu aj cenu, a ak sa taká nehnuteľnosť naskytne, príde mu hneď e-mail. Ak vám príde takýto inzerát, treba ísť hneď na obhliadku. Ešte predtým odporúčam stretnúť sa s finančným poradcom alebo hypotekárnym maklérom, s ktorým si vopred prejdete informácie o vašom rozpočte. Vyhnete sa tomu, že pôjdete na obhliadku, zložíte zálohu, ale nevyjde vám hypotekárny úver. Prídete o rezerváciu, čo je škoda.

Treba mať tiež určitú finančnú rezervu. Občas sa stáva, že pri kúpe nehnuteľnosti v nej majiteľ ešte ostane nejaký čas bývať. K splátke hypotekárneho úveru vám tak pribudnú aj financie potrebné na splátky nájmu.

Na čo si dať pozor pri žiadosti o hypotéku?

Hypotekárny maklér najreálnejšie zistí, či má zmysel ísť do kúpy alebo nie. V niektorých bankách si viete preveriť svoju bonitu – dajú vám hypotekárny certifikát a už viete, s čím môžete rátať. Viete potom, koľko ešte potrebujete požičať od rodiny či známych, aby ste to mohli dofinancovať.

Ako veľmi sa prihliada na to, že si človek trebárs zabudol jeden mesiac zaplatiť zdravotné odvody?

To je veľmi dôležité, treba byť v tomto dôsledný a mať všetko splnené. Je na hlavnom schvaľovateľovi v banke, ako bude na vás pozerať.

Akú fixáciu odporúčate?

V tejto situácii odporúčam desaťročnú fixáciu. Nemáme predstavu o tom, ako sa zachová ECB. Ak si dnes rezervujete určitú hodnotu úroku na desať rokov, môže to byť len pozitívne. Nevieme, či sa zachová ako Česká národná banka, ktorá zvýšila úrokové sadzby na 4,5 percenta.

Mnohí potenciálni predávajúci dnes zrejme pre rastúce ceny s predajom nehnuteľnosti otáľajú a čakajú, keď im to vynesie ešte viac.

Treba si tiež uvedomiť, že ak chcete predať trojizbový byt a kúpiť ďalší štvorizbový byt, ich ceny sa tiež zvyšujú. Nepomôžete si, ideálny čas na predaj je teraz. Tak či onak sa tento rozdiel bude v absolútnych číslach postupne zvyšovať.

Ako najlepšie predať teraz?

Ako som povedal, je rozdiel predať hneď prvému kupujúcemu alebo predať tomu, kto dá najlepšie podmienky. Základná priorita predaja nehnuteľnosti tiež je, aby sa nehnuteľnosť páčila kupujúcemu. Akonáhle sa páči kupujúcim a je dobre nastavená cenová stratégia, dokážete prilákať veľký zástup klientov. Na jednej nehnuteľnosti sa mi podarilo mať za dva dni 59 obhliadok. Nebolo to teda preto, že sa nehnuteľnosť predávala trištvrte roka, alebo by tam bol nejaký problém. Výhodou bolo, že kupujúci videli potenciál nehnuteľnosti a chceli sa pozrieť, či spĺňa ich parametre. Dostali sme zhruba 31 vážnych ponúk a riešili sme aukciu. Majiteľka bola veľmi spokojná a mala o dvadsaťtisíc eur viac.

Často sa teraz stáva, že kupujúci sa dostanú do podobnej situácie. Preto je veľmi dôležité dať majiteľom serióznu ponuku. Raz som zastupoval klienta, ktorý sa zúčastnil na takejto aukcii, a vyhrali sme ju o jedno euro. Boli to aukcie naslepo, kde nikto nevedel, aká bude cena.

Čiže sa v akciách oplatí ponúknuť napríklad 340 001 eur?

Presne tak. Je tiež dôležité, ako to viete odprezentovať majiteľovi. Ak sa napríklad predávajúci sťahuje do rodinného domu a kupujúci robí záhradkárske práce, tak vie navrhnúť, že mu zdarma pomôže pri plánovaní záhrady. Majiteľovi to vie jednak uľahčiť robotu a po druhé ho to nebude stáť náklady.