15. februára, 06:21

Kúpa bytu: Buďte prvý alebo posledný, s kým bude majiteľ hovoriť. Pri aukciách prihoďte 1 euro, radí realitný maklér Pavelek

Kúpa bytu: Buďte prvý alebo posledný, s kým bude majiteľ hovoriť. Pri aukciách prihoďte 1 euro, radí realitný maklér PavelekAndrej Pavelek. Foto: Patrícia Falbová

Ľudia už nebudú schopní kupovať developerské projekty z papiera, lebo nebudú vedieť, aká bude konečná cena. Človek, ktorý má už teraz napätý rozpočet, bude ešte viac v problémoch. Riešením môže byť bytová politika, ktorá sa bude uberať smerom ako vo Viedni, hovorí realitný maklér Andrej Pavelek.

Pri raste cien nehnuteľností sme vlani pozorovali rally. Niekedy zaznieva, že pri nich neexistuje cenový strop, lebo všetko sa predá. Čo je na tom pravdy?

Záleží, ako sa na to človek pozrie. Ponukové ceny nehnuteľností sa v poslednom kvartáli minulého roka zvýšili o 22 percent v porovnaní s rokom 2020. Vždy je otázkou, ako veľmi chce majiteľ nehnuteľnosť predať. Ak mu to súri, musí dať cenu, za ktorú sa nehnuteľnosť predá do niekoľkých týždňov. Ak sa neponáhľa, má možnosť počkať, kým trh doputuje k jeho cene. Dôležité tiež je, kde nehnuteľnosť predáva.

Rast cien má pokračovať, hoci možno pomalším tempom. Ľudia majú pri vysokých cenách tendenciu čakať na korekciu. Myslíte si, že môže prísť?

Treba sa pozrieť na viacero faktorov. Tým prvým sú úrokové sadzby na hypotékach, lebo kupujúci si kúpu rieši prostredníctvom hypotekárnych úverov. Dôležité sú úrokové sadzby Európskej centrálnej banky, ktoré sú momentálne na nulovej úrovni. To znamená, že ich ECB poskytuje komerčným bankám za nulovú sadzbu. Tie si na to dajú nejakú prirážku – u nás od 0,5 percenta až po 1,5 percenta. Česká centrálna banka zvyšovala minulý týždeň úrokovú sadzbu až na 4,5 percenta. Ak si k tomu prirátame rizikovú sadzbu, môže to dosiahnuť až 5,5 percenta. Veľmi často sa stáva, že českí kupujúci si berú hypotekárny úver viazaný na euro.

V Eurozóne zatiaľ v tomto a budúcom roku neočakávame zvyšovanie úrokových sadzieb, hoci sú signály, že by sa tak mohlo stať v strednodobom horizonte.

Otázne je, ako sa na to pozrie ECB. Nemôže čakať, že bude stále inflácia okolo šesť percent a nič sa nebude diať. Neustále tlačiť peniaze nemá bohvieaký význam. Pri vysokej inflácii je skvelé byť dlžníkom, lebo reálna hodnota dlhu klesá, akonáhle sa zvýši inflácia.

Ak by sa úrokové miery zdvihli na český scenár, povedzme tie štyri percentá, čo by to znamenalo?

Nikto nemá krištáľovú guľu, ani pred rokom sme nevedeli, aká bude inflácia. Boli prognózy, že po covide sa ceny nehnuteľností zastavia alebo klesnú. Opak bol pravdou.

Je rozdiel medzi cenami rezidenčných a komerčných nehnuteľností.

Áno, komerčné mali problém, lebo kancelárie sa vyľudnili a nevedeli ich predať. Teraz zamestnávatelia zistili, že niektorí pracovníci nie sú doma takí efektívni ako v kancelárii, takže tento trend sa mení v závislosti od segmentu.

Napriek tomu, že rástli ceny nehnuteľností, v Bratislave klesli nájmy a nedostali sa na predpandemickú úroveň.

Veľa z nich bolo viazaných na Airbnb a podobné portály, ktoré ich prenajímali turistom a turizmus sa zminimalizoval. Investori mali tieto nehnuteľnosti kúpené prostredníctvom hypotekárnych úverov, ktoré treba platiť. Len veľmi malá časť si ich kúpila za reálnu hotovosť. Aby mohli hypotéky splácať, dali ich na dlhodobý nájom za nižšie peniaze. Takisto mnohí študenti ostali doma.

Môžeme očakávať, že nájmy začnú dorovnávať rastúce ceny nehnuteľností?

Áno, akonáhle ustúpi covid a vznikne tlak na turizmus.

Ceny dvojizbového bytu v Bratislave sa pre mladú rodinu začínajú na dvesto až tristotisíc eurách. Banky spravidla nedávajú stopercentné hypotéky, 20 percent ceny treba pokryť z vlastného. To je však pre väčšinu mladých nedosiahnuteľné. Ako z toho von?

(viac…)

Ďalšie články

Táto stránka využíva súbory cookies. Súhlasíte s ich používaním? Bližšie informácie TU.