Budúci rok sa ukáže, kto si dokáže udržať zadlženú nehnuteľnosť

Najväčšie riziko tkvie v náraste nesolventnosti. Všetka pomoc, ktorá v tomto krízovom roku prichádza zo strany vlády, len odďaľuje problémy. Raz sa skončí a ľudia budú vystavení realite. Financujúce banky počítajú so stratami ziskov už v predstihu.  

Koronavírus šarapatí na Slovensku od marca. Po obmedzeniach prijatých v prvej vlne na jar a potom v druhej vlne na jeseň sa ekonomika spomaľuje. Nezamestnanosť výraznejšie nevyskočila len vďaka cieleným vládnym opatreniam na udržanie pracovných miest a na vykrývanie chýbajúcich tržieb živnostníkom.

Ceny bytov a domov na Slovensku napriek tomu neklesajú. Ba naopak, ďalej rastú. Podľa posledných údajov Štatistického úradu SR sa zvýšila v treťom štvrťroku cena nehnuteľností určených na bývanie medziročne o 8,5 percenta.

Čím to je? Žeby ľudia v neistých časoch boli predsa ochotní investovať do nového bývania? Vyznieva to paradoxne, ale je to tak. Ak sa chceme o tom presvedčiť na celoslovenskej úrovni, potom sa stačí opäť pozrieť do údajov Štatistického úradu.

V úveroch na bývanie nezaznamenali slovenské banky žiadny výkyv. Ich objem stále kontinuálne rastie. Pre zaujímavosť, v októbri tohto roka predstavovali úvery 32,6 miliardy eur. Od marca, keď nastúpila epidémia, sa zvýšili o vyše 2,5 miliardy eur.

Kríza paradoxne tlačí dopyt nahor

To, že ľudia sa skutočne aj v týchto ťažkých časoch nezdráhajú nakupovať byty a pritom sa zadlžovať, potvrdzuje hlavný analytik Realitnej únie Slovenskej republiky Vladimír Kubrický. A to napriek tomu, že regulačnými opatreniami Národnej banky Slovenska (NBS) sa priškrtili možnosti úverovania. Dnes si už klient neodkáže požičať od financujúcej banky peniaze na celú nehnuteľnosť, ale iba na 80, výnimočne 90 percent jej ceny.

Neutíchajúci záujem o nehnuteľnosti v kombinácii s ďalšími faktormi potom spôsobuje, že dopyt dvíha ceny nahor, a to bez ohľadu na aktuálnu ekonomickú situáciu. Alebo možno dokonca s ohľadom na ňu.

Kubrický uvádza, že v týchto neistých časoch záujem majetnejších ľudí o nehnuteľnosti stúpa. Byt či dom považujú za lepšiu investíciu, ako držať peniaze na účtoch, ktoré môže napríklad znehodnotiť budúca inflácia.

Svoju úlohu zohrali javy spojené práve s inváziou nového koronavírusu. Realitný trh na jar zamrzol. Všetci vyčkávali, najmä tí, čo hodlali predávať. Objavili sa vyhlásenia o potenciálnom páde cien, ktoré sa neskôr nepotvrdili. Po opätovnom rozbehnutí trhu sa všetko vrátilo do starých koľají.

K rastu cien prispieva zmena situácie na strane ponuky. Stavebníctvo sa zabrzdilo. NBS upozorňuje, že počet dokončených bytov v druhom štvrťroku 2020, teda v čase prvej vlny pandémie, sa medziročne znížil o šesť percent a počet rozbehnutých stavieb bytov dokonca až takmer o 20 percent.

Majitelia existujúcich bytov sa ich nezbavovali, lebo svoju nehnuteľnosť v čase krízy považovali za istejšiu hodnotu ako peniaze utŕžené z prípadného predaja. Dôveru vo vlastný byt, hoci zadlžený, v nich utužilo opatrenie prijaté vládou – možnosť odloženia splátok úverov.

Keď sa minie pomoc, ukáže sa realita

Koľko ľudí siahlo po možnosti odloženia splátok? NBS uvádza celkový údaj, v ktorom sú zahrnuté všetky úvery domácností, teda okrem hypotekárnych napríklad aj spotrebné úvery. Podľa posledného údaja z konca septembra schválili odklad splátok 11 percentám úverov, ktoré mali domácnosti od bánk.

Takéto splátkové prázdniny však môžu trvať len deväť mesiacov od času ich spustenia. Kto využil hneď prvý termín na jar, prázdniny sa mu skončia budúci rok v januári. Vyzerá to tak, že po Novom roku sa ukáže pravda, či majitelia zadlžených bytov a domov dokážu splácať nielen to, čo by ich normálne čakalo, ale ešte aj to, čo si odložili na obdobie po kríze.

Tu je skrytý problém. Budú schopní platiť? Prvé tri mesiace budúceho roka budú pravdepodobne môcť počítať s dobiehajúcou pomocou štátu. Ministerstvo práce je odhodlané dotovať zamestnancov a živnostníkov do marca, potom sa mu minú peniaze.

Hodina pravdy nás teda čaká niekedy na jar budúceho roka. To všetko sa ešte môže zmeniť, lebo odborníci hovoria o potenciálnej tretej vlne pandémie. Ak by také niečo nastalo, s veľkou pravdepodobnosťou sa budú hľadať nové formy pomoci. Otázka je, aká bude.

NBS odporúča, aby sme sa nevrátili k doterajším plošným nástrojom. V prípade firiem navrhuje vláde, aby ďalšiu pomoc cielila len na firmy, ktoré sú životaschopné. Inými slovami to znamená, že neperspektívne firmy by podporu nedostali a spustili by prepúšťanie. Nezamestnanosť porastie a schopnosť postihnutých ľudí splácať svoje záväzky pôjde nadol.

NBS zároveň navrhuje vláde nepredlžovať plošne splátkové prázdniny. Malo by byť na samých bankách, ako sa individuálne dohodnú s klientmi, ktorí budú mať ťažkosti so splácaním úverov. Takýchto je už dnes dosť. NBS zmapovala skupinu takzvaných pesimistických domácností, ktoré požiadali o odklad splátok, ale s vedomím, že na konci aj tak nebudú schopné platiť. Konkrétne hovorí o osemtisíc domácnostiach na Slovensku.

Budúci rok môžu ceny opäť rásť

Či už tretia vlna pandémie príde, alebo nie, vyzerá to tak, že niekedy v jarných mesiacoch budúceho roka sa ukáže reálna situácia obyvateľov. Koľkí budú nútení zriecť sa svojich zadlžených bytov či domov?     

Analytik Kubrický na to nepozerá tragicky. Banky budú podľa neho robiť všetko pre to, aby sa s klientmi dohodli. Nebudú mať záujem uplatňovať si záložné právo a ohrozeným majiteľom nehnuteľnosti odoberať.

K tomuto optimizmu nabáda aj NBS. Banky sú na ťažké časy pripravené a straty z nesplácaných úverov akéhokoľvek druhu, vrátane hypotekárnych, sú pripravené stráviť. V budúcom roku rátajú s tým, že prídu o celý ročný predkrízový zisk, prinajhoršom ešte o tretinu viac.

Na mieste je i rezervovanejší postoj. Inštitút finančnej politiky pracujúci pri ministerstve financií vo svojej novembrovej analýze varuje, že splácanie hypotekárnych úverov sa môže stať vážnym problémom pre jednu desatinu vlastníkov zadlžených nehnuteľností. Tie vynakladajú na výdavky spojené s bývaním viac ako 40 percent svojho disponibilného príjmu.

Nech to už bude akokoľvek, čo sa stane s cenami nehnuteľností budúci rok? Kým vlani a predvlani rástli ceny bytov na Slovensku tempom nad 10 percentami, tento rok to bude pod touto úrovňou. Kubrický vyčísľuje, že za január až november je to zatiaľ 7,5 percenta.

Na vývoj cien nehnuteľností bude mať podľa analytika opäť vplyv viacero faktorov. Pomerne predvídateľné je to, že počet nehnuteľností na trhu sa nejako mimoriadne nezmení a hypotekárne úvery budú porovnateľne dostupné ako dnes. To naznačuje ďalší rast cien.

Na druhej strane budú hrať rolu príjmy obyvateľov a vývoj nezamestnanosti. Ak sa tieto ukazovatele budú zhoršovať, ceny sa dostanú pod tlak. Vývoj môžu ovplyvniť smerom nahor alebo nadol ceny nájmov. Tie sa ten rok vplyvom krízy znížili o 10 až 20 percent.